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サブリース契約を結ぶ際に確認すること その1

以前、賃貸物件経営におけるサブリース契約のメリットとデメリットのお話をさせていただきました。
サブリース契約とは、賃貸事業で賃借人がいても、いなくても家賃が入る仕組みで、不動産投資で一番怖い空室リスクを回避でき、年間を通して安心、安定した収入を得ることができる仕組みです。
また、賃借人とのやり取りの手間、家賃の滞納などのトラブルも無く、入ってくる家賃が決まっているので、資金計画がやりやすいというメリットもあります。

ただ一方で、本来の家賃からおおよそ10%程度、手数料を差し引かれてしまうので、当然、家賃収入は落ちてしまいます。また2年から3年おきに契約更新され、その際に賃料の見直しが入り、そのたびに家賃が下げられてしまう可能性が極めて高い。
前回は不動産経営におけるサブリース契約のメリットとデメリットをお話させていただきましたが、ここではサブリース契約を検討した際に、契約上、どういった内容を確認していかなければいけないのかをお話させていただきます。

事業として経営をしていく不動産投資。少しでも家賃収益を伸ばしたいものです。
実際にサブリース契約を結ぶか検討した際のポイントをまとめていきたいと思います。

まずは不動産投資における賃料の設定は妥当かということです。設定されている賃料が安すぎるのはもちろん問題なのですが、賃貸管理会社によっては、別の管理会社と相見積もりをとられた際に、他社に負けないよう、最初の提案時の賃料を高めに設定しておいてお客様から契約をいただき。
2年後の契約更新時に、賃料の見直しを迫られるケースがあります。
賃料の設定について同等エリアの相場から考えて妥当か?安すぎないか、高すぎないかなどを考える必要があります。

次に、賃貸物件のリフォームや原状回復の費用負担です。
賃借人の入れ替えや、老朽化に伴うリフォームや、ハウスクリーニングなどの原状回復費用の負担はどうなっているでしょうか。
設備などは4~5年程度で老朽化してきますし、また突発的に起こる修繕費用などもかかる場合もあります。
それら老朽化に対する原状回復をする際に、「内外装のリフォームをしてくれれば、今の賃料で保証継続いたします」という話になることも現場においては非常に多いです。

そしてそれら原状回復に必要なリフォーム工事は、そのサブリース会社がおこなうという仕組みです。
賃貸管理で利益を出し、また契約している物件のリフォーム工事でも利益を出すという仕組みになっている。業界においてはよくあるパターンです。管理会社などによっては、そういった費用がいつの時点でいくらくらいかかるのかの目安をデーターとして持っている場合もあります。そういった目安も確認しておく必要があります。

またこれも管理会社によっては違うのですが、リフォームやハウスクリーニング、設備の故障などに備え、㎡当たりいくらと決めた保険料を払っていき、原状回復に関してはすべて管理会社負担でおこなうという、オプション契約がある場合もあります。
心配な方はこういったオプションも調べてみるのもいいかもしれません。

(その2に続きます)

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