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ワンルームマンション投資 どうやったら儲けが出る?その1

長年、住宅系ファイナンシャルプランナーをやっておりますが、その際に繰り返し聞かれる質問があります。ワンルームマンション投資は絶対に儲からないものなのでしょうか?というもの。もちろんそんなわけがありません。
実際に儲かる物件を多数所有している人もおります。

物件選びをする際、最初に見るのは利回りで、やはり利回りは大切です。もちろん物件選びは利回りだけではありませんが、利回りを見ることで投資用マンションの儲けの目安を知ることができます。

ここでは今現在、実際に売りに出されている投資用ワンルームマンションを利回り何パーセントで購入すれば何とか儲けを出すことができるのかを計算していきたいと思います。
東京23区内、2013年築のワンルームマンションで考えてみます。売り出し価格は2050万円。
物件価格2050万円なのに対して、年間家賃が942,000円なので、表面利回りは4.6%になります。まあこちらの物件は計算するまでもなく、儲けが出る物件ではないのですが、どれくらい儲けが出ないのかを計算をしてみました。

こちらの物件は2050万円ですが、その内の土地代金は700万円、ローンの借入金額は2140万円です。物件価格が2050万円なんですが、ローンが2140万円。これよくあるパターンなのですが、諸経費含め頭金を10万円程度しか入れず、諸経費込みでフルローンを組む人が多くらっしゃいますので、今回はこの計算で行きます。借入期間は35年、金利は1.8%です。
現金の流れである収支計算を見てみます。

最初の年はいろいろと経費がかかるので、1年後から見ていきます。賃料収入93万6千円、ローン支払いですが、利息部分が37万3千円、元金部分が45万1千円、その他費用は20万円とさせていただきます。
1年後の収支はいきなり8万8千円のマイナスになってしまいます。11年後は14万6千円のマイナス。家賃も下がってきますし、収支は悪くなっていきます。
さらに進み30年後、マイナスはさらに広がり年間の持ち出しは25万6千円になってしまいます。誰が見てもわかるように、所有するメリットは全くない、ただ損だけが膨らむ物件といえます。この物件でしたら、もちろんこうなることでしょう。計算する前からわかっていました。

つづく

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