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投資用不動産・投資用ワンルームマンションを持つときに気を付けたいサブリース契約の話

賃借人が入居していなくても家賃が支払われるサブリース契約。オーナー様にとっては夢のような制度ですが、サブリース契約にはメリットとデメリットがあります。

賃貸物件を所有していると、必ず耳にすることがあるサブリース契約。そもそもサブリース契約とは何かというと、入居者さんがいなくても家賃が入る仕組みで、管理会社がオーナーから物件を借り、その物件を入居者さんに貸すという又貸し契約のことを指します。投資用マンション販売の現場で、営業マンから、「家賃は30年間保証します。空室の心配はいりません。安心して安定の収入を得ることができるんです」などと言われたことが人もいると思います。

不動産投資で一番怖いのは空室リスク。また入居者さんの中には、家賃を滞納する人もいます。そういったリスクを不動産会社が肩代わりしてくれるのは大きな安心になりますが、しかしながら、そんなに上手い話があるわけありません。
サブリース契約が悪いということではなく、サブリース契約が持つメリットとデメリットを正しく理解し、その制度を利用するのかしないのかを判断する必要があります。

まずサブリース契約のメリットですが、第一に空室リスクを避けされることだと思います。RCマンションの場合、空室率は比較的低いほうなのですが、それでも数年に一度程度の空室が考えられ、都内23区においては、25ヶ月に1ヶ月の空室が発生するというデーターもあります。
一般的に投資用不動産には表面利回りと実質利回りという考え方がありますが、そういった数字もすべて満室設定での利回り計算です。そういった空室リスクをなくすことができるということは、オーナー様にとっては心強い限りです。

第2に、入居者さんとのやり取りの手間が無いということです。サブリースというものは、実際に住んでいる入居者さんとの賃貸借契約ではなく、サブリース会社との契約になります。入居、退去の際にも余計な手間がかからないことも、メリットのひとつといえます。特に投資用不動産を副業としてやられている人にとってはメリットが大きいのかもしれません。

第3に、入ってくる家賃が決まっているので、資金計画がやりやすいです。毎月いくら入ってきて、いくらの支出があるのか。また必ず入ってくる金額が同じで、家賃滞納などもないため、特に確定申告などでも作業が非常に単純ですので、手間が省けると思います。

こういったメリットがあるものの、デメリットもあります。まず第一に賃借人が払っている家賃からおおよそ10%程度、手数料が差し引かれてオーナー様へ支払われるので、当然、収益性が落ちます。新築ワンルームマンションなどですと、ただでさえ購入当初から毎月の現金持ち出しが発生している状態なのにも関わらず家賃の10%が差し引かれてしまうというのは、さらに収益性を圧迫してしまう原因になります。

デメリット第2に、2年から3年おきに契約更新されるのですが、その際に賃料の見直しが入り家賃が下げられてしまう可能性が極めて高いです。よく区分所有の投資用マンションを購入された方と話をしていると、物件購入を検討している時に「30年間家賃保証をします」という言葉を信じて購入を決めたという方がいらっしゃいます。でも残念ながらマンション販売業者との家賃保証に関する会話のやり取りは、物件購入における契約上、なんの効力も発揮しません。なぜかというと、マンション販売業者とサブリース契約をおこなう賃貸管理会社はまったく別の会社だからです。投資用マンションなど、物件の売買契約をする際に、重要事項の説明を受け、当然その後、契約書を交わしますが、その重要事項説明書や契約書には家賃保証の記載はありません。この2年から3年に一度やってくる、家賃を下げられてしまう可能性の高い契約更新、流れとして一方的なので、その契約更新の際にサブリース契約自体を更新するか、しないかを悩まれる方が非常に多いです。

デメリット第3に、賃借人を選べないことが多いです。そもそも賃貸借契約は管理会社とおこなっておりますので、その先で何がおこなわれているのかがわからないことが多く、オーナー様に賃借人を決める権限が無いことがほとんどです。また場合によっては、どのような方が入居しているのかを教えていただけないということもあります。

デメリット第4として、免責期間を設けている会社がほとんどです。免責期間とは、マンションのオーナーさんがサブリース会社と契約をした最初の一ヶ月から三ヶ月程度、家賃が振り込まれないという制度のことなのですが、またその他に、再免責期間というものを設定している会社もあり、賃借人退去後の一ヶ月間、家賃が振り込まれない場合があります。また賃借人が退去した際の再免責機関に関しても、当初10年間に関しては再免責期間が無く、満額振り込まれますが、11年目から再免責期間を設けるという場合もあります。
そもそも空室リスクを埋めるためにおこなうサブリース契約なのですが、最初の三ヶ月間家賃が入らず、また退去のたびに一か月分の家賃が払われないとなると、また収益性がまたさらに落ちてしまいます。


以上のようにサブリース契約にはメリットとデメリットがあります。投資用マンション販売の現場で、「30年間の家賃保証がありますので、ご安心ください」と言われ、その制度を深く理解することも無く物件の契約をすることが無いよう、これらを理解しながら、しっかりと考えて契約をおこなう必要があります。

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