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ワンルームマンション販売の表面利回りに騙されるな その1

投資用不動産、ワンルームマンション投資の物件購入を検討する際に必ず耳にする想定利回りという言葉。
ワンルームマンションの区分所有はもちろん、マンション・アパートの1棟買いでも頻繁に耳にする言葉です。
区分所有のワンルームマンションでは4~5%程度の物件が多く。
また1棟買いでは、ものによっては10%を越える物件もよく目にすることがあります。

ただこの表記されている利回りですが、ほとんどの物件において表面利回りでの表記となっています。
詳しい方でしたら「グロスとよばれる表面利回り」と「ネットとよばれる実質利回りがあることはご存知だと思います。

本日は、この表面利回りと実質利回りの違い、また実質利回りで、購入時の一時金負担も計算に入れた際、想定利回りが何パーセントまで変化していくのかを計算していきたいと思います。

モデルケースとしてこちらで考えていきたいと思います。
・東京都葛飾区築7年のワンルームマンション
・14階建ての3階部分
・物件価格1830万円
・家賃収入月8万円、年間96万円

こちらの想定利回りは5.25%となっております。

ちょっと計算してみると8万円×12ヶ月=96万円
96万円÷1830万円=5.25%となっています。
こちらが広告やホームページなどに記載される利回り、グロスとよばれる表面利回りになります。

そして、ここからネットとよばれる実質利回りの計算に入っていきたいと思います。
先ほどの毎月入ってくる家賃収入8万円ですが、そのすべてを手元に残せるわけではありません。当然、管理費や修繕費などの諸経費がかかってしまいます。この物件に関して、いくらくらいの負担になるのか。

こちらの年間の費用は以下になります。
・管理費 年間6万円
・修繕費 7万円
・インターネット使用料 年間1万円
・固定資産税、都市計画税 7万円
合計、毎月かかる諸費用で、年間21万円で計算させていただきます。
これらの数字は見やすいように端数はカットしています。

この諸費用を年間想定家賃である96万円から差し引きます。
年間家賃が96万円となっており、年間にかかる経費が21万円となります。
差引き、手元に残るのが75万円となりますので、この金額を物件価格である1830万円で割ると4.09%となってしまいます。

販売チラシに記載されていた利回りは5.25%だったのですが、実際に手元に残る金額から計算をすると4.09%となってしまい、こちらが販売チラシには乗ることのない、実質利回りとなります。
利回りが全く違いますね。

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