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不動産投資におけるレバレッジ効果とは その1

不動産投資の世界には、一時金で支払うことができる資金がありながらも、あえて、金融機関からマンションローンなどの融資を受けて投資用物件を購入する人がおります。最近ではワンルームマンション用のローンの金利もずいぶんと安くなってきましたが、それでも2000万円を2%の金利で借りた場合の、年間の金利負担は40万円と安いものではありません。
それでも現金ではなく、あえてローンを組んで不動産投資を始める方は何を狙っているのでしょうか。

答えは不動産投資におけるレバレッジ効果。
本日は現金があっても、あえてローンを組んで不動産投資、ワンルームマンション投資を始めるレバレッジ効果に関してお話させていただきます。

ここでは、現金1000万円を自由に使うことができるという前提で、レバレッジを聞かせない場合と、レバレッジを聞かせた場合、それぞれの利回りを考えていきたいと思います。

仮に1千万円の現金を用意できるとします。

一つ目の購入の仕方として、その現金1千万円で1千万円の投資用不動産物件を購入します。
年間の家賃収入が100万円だったとした場合、利回りの計算は家賃収入である100万円を物件価格1000万円で割り、100でかけるため、10%の表面回りとなります。

一方、ローンを利用するレバレッジを効かせた2つ目の投資用不動産購入の仕方としては。
物件価格3000万円、家賃収入300万円の物件を現金1千万円を頭金にし、2000万円のローンを組んで購入したとします。
同じく計算をすると、家賃収入300万円を物件価格3000万円ですので、表面利回り10%となりこれだけで見ると同じ利回りになります。

一見、同じように見える表面利回りですが、ここで考えたいのは借入金になります。
物件購入の際、2000万円を借り入れており、実際に手元から出している現金は1000万円、その借入金2000万円に対しての利息部分を考えると。

借り入れ条件としては借入金2000万円、金利2%、借入期間が35年とした場合、年間利息は約40万円の負担となります。

つまり、投資用不動産からの年間の家賃収入は300万円ですが、ローン利息という経費がかかっています。
その40万円を家賃収入300万円から引くと、300万円―利息部分40万円=差引き260万円となり、こちらがレバレッジを書けた場合の、理論上の不動産収益になります。

これで260万円の家賃収入を得ているのですが、そもそも最初に手元から出している現金は1000万円でしたので、それで計算すると利息を差し引いた後の投資用不動産からの家賃収入260万円÷手元から出した1000万円となり、26%となります。

1000万円の物件を1000万円の現金で購入した投資利回り10%と比べると。
同じ1000万円の現金を動かしたのにもかかわらず、ローンを借りることによる、レバレッジ効果を出したことで、投資利回りが26%になりました。

これが不動産投資独特の世界、不動産投資におけるレバレッジ効果です。

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