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不動産投資・始めたいと思ったら何から始める?その1

将来の年金不安は誰にでもある不安です。不労所得への憧れもあり、不動産投資を目指す人は多くいらっしゃいます。
全く知識がない中、不動産投資を始めたいと思ったとき、最初に何から始めればいいのでしょうか?
またま知り合ったワンルームマンションの営業マンに、利回りの低い、どうしようもない物件を掴まされないためには事前のしっかりとした勉強が必要です。

不動産投資を始めたいと思ったときに最初にやることは、不動産投資全般の知識を学ぶことです。
不動産投資の種類はどんなものがあり、それぞれどういった特徴があるのか?
不動産投資にはマンションの区分所有や一棟買い、土地を有効活用してアパートやマンションを建築する場合もあります。
土地などをお持ちでない場合には、先ずはマンションの区分所有などから始める場合が多いと思います。

物件を購入する場合には、エリアは都心になるのか?郊外になるのか?
郊外の物件は購入価格を安く抑えることができる一方、当然、家賃を高く取ることはできません。また売却する場合には売値も低くなってしまいます。

都心でしたら資産価値も下がりにくいため、高い家賃を取ることができますし、家賃も下がりにくいです。ただその一方で、購入価格は高くなってしまいます。
投資用不動産の購入価格が高くなってしまっても構わないので、都心で購入したいと考えても、物件価格が高すぎる場合は、投資用マンションローンの借り入れができない場合もあります。投資用不動産のローンは一般的な住宅ローン審査とは審査基準が全く違うからです。

また物件は新築でいくのか?中古で選んでいくのか。
新築の投資用物件の方が資産価値は高そうに見えますが、新築マンションの場合は販売に伴う宣伝費が物件価格にのせられているため、利回りは極端に落ちてしまい、家賃収入とローン支払いの関係からいうと、家賃収入だけではローンを支払うのは難しく、毎月の現金持ち出しが発生してしまいまうば場合がほとんどです。

一般的に中古物件の方が利回りは高い傾向にありますが、古い物件になると、賃借人の方が出ていってしまったあとの再募集に関して、家賃を下げないと借りてくれる人がいない場合もありますし、中には、木造物件の中古で減価償却期間が過ぎてしまっている場合もあり、節税効果も極端に少なくなってしまっている物件もあります。

ざっと難しそうな話をしてしまいましたが、不動産投資を始めようと考えている場合、いまあげた内容くらいは、理解していなければいけないというレベルの話。不動産投資の物件探しは、これくらいの知識を持ってはじめてスタートラインに立てるというイメージになります。

不動産投資で失敗しないためには、できれば投資用不動産の営業マンから提示される見積もりの収支計算、損益計算がどれだけ現実的な数字になっているのかを見て分かるくらいにはしておきたいですが、そこまでは難しいところだと思います。

(その2に続く)

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